皆さん、こんにちは。
先週末に日本銀行が政策金利を0.25%から0.5%に引き上げることがニュースになりました。新聞やテレビなどのマスコミは金利がある世界が復活して預貯金に利息が付くことで一般人にもメリットがあるという論調を見かけます。しかし、一般人が一番恐れているのが住宅ローン金利の上昇だと思います。デメリットのインパクトの方が強いのではないでしょうか？私の知り合いからも住宅ローンってどうなっちゃうの？というちょっとした相談を受けることが多くなりました。
何でこのようなことが起こるのか？ということについて考えてみましょう。住宅ローンには固定金利と変動金利があります。固定金利の代表格で言うとフラット３５だと思います。固定金利で借りていればその時に契約した金利がローン期間中適用されます。だから今回のように利上げしようが利下げしようが金利は変わりません。今回の利上げでどうなっちゃうの？と思われている方は変動金利でローンを組んでいる方々です。これは日本の住宅ローン事情に影響しています。
住宅を購入する人のうち変動金利でローンを組む方はだいたい7割くらいです。残りが固定金利なのですがローンの全期間で固定金利のローンを組む方が1割程度です。残りの2割の方は何なのかと言えば固定期間選択型と言われるローンです。これは当初の期間を2年とか5年といった具合に設定します。その期間は契約した時の固定金利で返済していきます。期間終了後に変動金利に変更したりそのまま固定金利にしたり選択することができます。この時、新たに変更した時点の金利が適用されます。これが我が国のローン事情なのですが世界的にみると変動金利が多いのは日本くらいなのだそうです。歴史的低金利が長期間続いていることが大きく影響しているということです。
ここで変動金利について考えてみましょう。現状では金融機関によってばらつきはありますが大体が0.5%程度です。固定金利の代表格であるフラット35が1.86%なので、それと比べると金利がだいぶ低いのがわかります。今回の政策金利が0.25%上がったことを受けて今後、同程度金利が上がることが予想されます。それでも固定金利よりはるかに低いと言えます。心配事としては日銀の利上げがマスコミの報道では年内にあと2回あるのではないか？と言われていることです。大体が0.25％刻みなのでひょっとすると1%まで利上げされてしまう可能性が無きにしも非ず、ということは心しておいた方がいいかもしれません。
ここで友達など私の身近な人から相談されるのが125%ルールって何？ということです。ここでは事細かに説明はしませんが、ざっくりいうと金利が5年ごとに見直しされます。その時に月々の返済額が当初の金額より125%を上回った場合にはそれ以上の金額を返済要求されることがない、というルールです。例えば今まで毎月10万円の返済だったのが利上げに伴い13万円になったとします。125%ルールが適用されると12.5万円の返済となります。こうやって書くと5000円分がチャラになったと勘違いされる方が多くいます。残念ながらこの分も返済しなくてはいけません。ローン期間中に繰り上げ返済するかローン期間終了後に一括返済するか、いずれにしても返済しなくてはいけないということを理解しておいてください。ちなみに125%ルールは全ての金融機関が採用しているわけではありませんのでご注意ください。有名なところだとソニー銀行や新生銀行などは採用していません。
ちょっと今回は長めになってしまいますがもう少しお付き合いください。125%ルールの続きのお話をします。一般的に住宅ローンを返済するときに毎月定額になるように元利均等返済という返済方法で支払っている方がほとんどだと思います。そうすると今までよりも金利が上昇すると利息部分が増えるので元金部分の返済が少なくなります。そうすると元金に対して利息が付くので結果として利息が増えていきます。このことも考慮に入れてローンを組む必要があります。これから住宅購入を考えている方は金利のある世界のメリットとデメリットを併せて検討してローンを組む必要があると思います。不安な方はぜひ弊事務所にご相談いただければと思います。 →相談はこちら
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